Ingresos extra para las comunidades de vecinos 1ª Parte

La colocación de soportes publicitarios es una de las soluciones más utilizadas para sanear las cuentas de una comunidad de vecinos

Zonas estratégicas y de mucho tránsito

La última película de Steven Spielberg a tamaño gigantesco en lid con los también enormes diseños de Penélope Cruz para una firma de ropa... Esta lucha, y otras similares, se desarrolla en las azoteas y fachadas de los edificios de toda España, ya que la inclusión de publicidad en estos soportes es ya moneda de uso común. Esta estrategia beneficia tanto a los anunciantes, que se disputan los mejores emplazamientos de las principales localidades, como a los vecinos de los inmuebles, que reciben unos ingresos extra que ayudan a sufragar parte de sus gastos de comunidad.

No todos los edificios tienen atractivo ni son adecuados para que las empresas incluyan en ellos sus mensajes publicitarios. Las agencias de publicidad conocen a la perfección las zonas de las ciudades más interesantes para situar sus anuncios. ¿Cuáles son estos emplazamientos privilegiados? Por lo general, se buscan zonas urbanas estratégicas y con mucho tránsito, por lo que los edificios más utilizados son los del centro de la ciudad, los ubicados en cruces de grandes avenidas o los que sobresalen por encima de los inmuebles colindantes. El objetivo consiste en no dejar indiferente al ciudadano, impactarlo. Y, además, hacerlo en los aproximadamente siete segundos, ya que éste es tiempo del que dispone el viandante para fijarse en dicho anuncio.

El proceso

Una vez elegido el lugar idóneo en que se podría colocar uno de estos anuncios publicitarios, la empresa interesada deberá ponerse en contacto con los propietarios del edificio. ¿Qué proceso se debe seguir?

• Acuerdo por mayoría: para poder llegar a un acuerdo, deberán votar a favor las tres quintas partes del total de los propietarios y las tres quintas partes de la cuota de participación de la comunidad. Esta doble mayoría es un requisito que exige la Ley de Propiedad Horizontal. Y, si no se cumple, no se podrá firmar el contrato, ya que se trata de alquilar un elemento común.
• Licencia de instalación: el ayuntamiento en el que se encuentre la comunidad vecinal debe conceder la licencia de instalación. Sólo la otorgará cuando compruebe que el soporte publicitario no alterará la estética ni las medidas de evacuación del edificio, así como que cumple todas las normas de seguridad pertinentes. Por otra parte, estos edificios deberán pasar una revisión anual para verificar su buen estado. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar.
• Duración del contrato: si se trata de lonas que cubren andamios en el caso de obras, el contrato se firmará únicamente por el tiempo que duren los trabajos. Si se trata de una publicidad convencional (no vinculada al tiempo que tarde en ejecutarse una obra), la duración vendrá determinada por lo que acuerden la empresa anunciante y la comunidad de vecinos, teniendo siempre en cuenta que se trata también de una concesión de licencia municipal, que suele ser de cinco años en algunos casos.
• Los ingresos: el presidente será el encargado de negociar el contrato, que deberá especificar el periodo de explotación, las condiciones y los precios. Estos varían en función del soporte utilizado y de la situación del inmueble. Así, por un luminoso o una lona se pueden llegar a pagar en los barrios más comerciales 10.000 y 30.000 euros mensuales, respectivamente
• Destino de los ingresos: las cantidades aportadas por la empresa anunciante se ingresan en la cuenta de la comunidad. Lo más normal es que se utilicen para cubrir gastos comunes, aunque también hay casos en los que se divide el dinero entre los distintos propietarios del inmueble. Esto dependerá del acuerdo concreto al que llegue la comunidad con la empresa.
• Tributación: otro aspecto de interés es el de la tributación. Estos ingresos extra que se aportan a la comunidad tienen su repercusión fiscal; todos los contratos acogidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (es un arrendamiento de zonas comunes de la comunidad), devengarán IVA y deberán retener IRPF.

DESACUERDOS EN LA COMUNIDAD

No hay un criterio unificado en cuanto al quórum necesario para la adopción de acuerdos sobre instalación de publicidad en la comunidad de propietarios. Hay dos vertientes, claramente diferenciadas:

• Unanimidad. Puede entenderse que se trata de un acuerdo que debe tomarse por unanimidad, requisito necesario cuando se produce una alteración de la estructura del edificio. En este caso se requiere el voto favorable de todos los propietarios, ya que se entiende que hay una alteración en la estructura del edificio por haberse añadido un sobrepeso de varias toneladas. Se entiende también que se produce una alteración visual en la fachada del mismo.
• Mayoría cualificada. En este caso, se entiende que es suficiente con contar con una mayoría cualificada en la comunidad de vecinos. Así, el artículo 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, habla del arrendamiento de zonas comunes, cuando éstas no alteran la estructura del edificio. En estos casos, es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado si lo hubiere.

De vital importancia cuando se habla de la colocación de antenas de telefonía móvil, es aclarar que además del quórum de las tres quintas partes, para este caso se necesitará el consentimiento de cualquier vecino del edificio que utilice marcapasos, audífonos o cualquier aparato que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos de la antena. Además, para la adopción del acuerdo, ya sea por unanimidad o por mayoría cualificada, deberán contarse como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la junta que, debidamente citados no acudieron, y una vez que se les notificó el acta donde se recoge el acuerdo, tal y como marca la ley y en plazo de 30 días, no muestran su disconformidad.

También hay que tener en cuenta que si la cubierta de la finca es común con otros edificios colindantes, será necesaria la autorización de la comunidad de vecinos de los mismos, en las mayorías señaladas anteriormente.